楼书细分辨

开发企业在销售期房时一般都要制作楼书。前几年，很多开发企业花了相当多的资金来制作楼书，但因楼书而引发的纠纷也在不断增加，以至于有消费者把“楼书”称之为“美丽的陷阱”。而这些内容往往在商品房买卖合同中没有作出约定，消费者向开发企业主张权利时，往往被告知楼书中的陈述系要约邀请而非要约，因此不是合同的组成部分，开发企业无须承担违约责任。

《合同法》第15条规定商业广告为要约邀请，因此消费者要想以楼书为依据要求开发企业承担违约责任，往往得不到支持。但是随着2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的施行，楼书内容全都是要约邀请的说法已经被否定，

《解释》规定：“商品房的销售广告和宣传（即我们通常所称的楼书）为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因此楼书中对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺只要符合《解释》中规定的三个条件，该说明和允诺就是合同内容：

第一，在红线范围内，说明和允诺具体确定；

第二，对商品房买卖合同的订立有重大影响；

第三，对房屋价格的确定有重大的影响。比如楼书记载的小区容积率、绿化率、配套的会所、学校等设施，这些内容均会对消费者购房及房价产生重大影响，如果开发企业为了楼盘好售，而作虚假陈述，只能是搬起石头砸自己的脚，最后向消费者承担违约责任。

作为理性的开发企业，首先应该对销售的楼盘、对消费者、对自己的信誉负责任，不仅使楼书有华丽的表面，更应使其有真实的内容，真正成为消费者选择房屋的依据，而不是陷阱。另一方面，作为理智的消费者，对楼盘的各种构成要素，包括开发企业的实力与诚信等都应有自己的了解和评判，购楼时多关注相关的法律、政策，或者请律师等专业人士帮助分析楼书内容，增加防范意识，从华丽的楼书中找出对自身具有意义和影响的内容，可直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。