合同是关键

事后处理不如事前防范，“维权”不如“确权”。这里的确权，就是指买卖双方在《商品房买卖合同》中对各自的权利义务加以明确，越明确对双方越有利。

大家知道，几年前，商品房销售处于卖方市场阶段，消费者买房子排队、抢号子一点也不稀奇，几乎是一拿到合同就抢着签字，对开发企业使用的文本细看都来不及。开发企业也不似现在这般认真研究合同文本，双方事后才发现这个问题那个问题，解决起来无依据。而现在的楼市，消费者大可不必“疯狂抢购”，开发企业也重视签订各种补充协议，细化条款。因此，签约双方都可以提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确。我们认为，有这样几个条款应特别引起双方注意：

第一，细化房屋平面图和小区平面图

房屋平面图和小区平面图即通常说的“两图”。曾经有一位消费者碰到这样的问题，签订合同时，售楼人员告诉他所购买的房屋两个卧室朝南，一个卧室朝北，但交付时却发现只有一个卧室朝南，当他与开发企业交涉时才发现合同所附房屋平面图没有朝向，开发企业交付的房屋没有违反合同“约定”，而是售楼人员的说法不准确。类似的纠纷还有很多，如平面图所示的客厅呈正方形，在交付时却变成了长方形；平面图上的卧室是长方形，在交付时却变成了正方形，等等。如果买卖双方能够在房屋平面图上标注尺寸、朝向等内容，这样的纠纷就可以避免。

我省的商品房买卖合同示范文本虽然没有要求附小区平面图，但开发企业在消费者的要求下，基本同意附小区平面图。购房合同附有小区平面图可以有效避免诸如小区配套、房屋间距等方面的纠纷。

第二，质量要求要明确

据有关部门统计，在有关商品房的投诉和纠纷中中，质量问题一直居高不下。我省商品房买卖合同示范文本没有单独的质量条款，只约定了交付条件。但是，消费者在签订合同时最好能详细约定商品房质量要求、质量验收证明提供以及质量异议的处理方式等内容。质量要求除主体结构外（主体结构质量由法律规定），还应包括墙体、顶棚、地面、门窗、管道等部位的施工质量，隔声、隔热、保温、通风要求，室内空气质量要求及违约责任等等。如果交付的房屋是经过装修的，还应当约定装修质量。

房屋质量还包括装饰、设备标准，有位消费者，在签订合同时，与开发企业约定装饰标准为精装修，使用材料为高档材料、高档涂料，所在楼宇安装的电梯为高级名牌电梯。但在房屋交付时，发现装饰所用的材料以及安装的电梯其实很普通。他和其他业主就与开发企业交涉，但开发企业认为每个人对高档、高级的理解标准不一样。这些消费者向有关部门投诉，有关部门认为由于在合同中没有明确约定装饰、设备标准，也无法处理，因此，买卖双方在约定装饰、设备标准时不应使用诸如“高档”、“高级”、“豪华”、“进口”、“名牌”、“一流”等模糊词语。如果在签订合同时，设备、材料的品牌、规格型号、产地已经明确的，应在合同中明确，确实难以确定的可以在合同中约定最低标准。

特别是“精装修房”的质量问题，由于建设部正在力推精装修房，精装修房对老百姓利大于弊也是个不争的事实，越来越多的购房者愿意接受精装修房。但是，我国整体装修行业仍处于“初级阶段”，精装修房各项法律规范尚不完善，大部分的开发企业都把精装修房作为楼盘的促销手段和服务的延伸，而不敢对其产生的利润寄予过高的期望。

因此在精装修房推广、出售过程中，开发企业都将面临诸多问题，对开发企业提出了更多、更高的要求。如产品的个性化、价格的透明度、建材的挑选等等。目前，精装修房的纠纷主要集中在装修质量问题上，装修工艺不完善、细节处理粗糙、业主入住甚至在交房时就会发现各种问题。出现这种情况，有多方面原因，但大多因合同约定模糊导致纠纷。如有的合同对装修标准和材料、工艺约定不明确，有的合同中对主要设施和装修材料只约定品牌，而不提供型号、等级等标准，这些模糊的约定都为日后的纠纷埋下了伏笔。

因此，笔者建议买卖双方在签订精装修房合同时要注意以下几点：一个是开发企业要注意选择经验丰富的品牌装修企业，最好是对精装修项目具有丰富经验的企业，在签约前可实地去考察一下该企业以前的精装修项目品质。二是在合同中详细约定装修的材料标准。约定要明确，不能笼统地用“国内名牌”、“国际名牌”之类的字眼。包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等，每个部位使用的材料和设施的品牌、型号、产地都要清楚约定。三是在合同中详细约定验收方式、违约情形及处理方式，另外，有可能的话，最好提供详细的装修设计样图，作为合同附件。也可明确约定是以样板房作为交付标准。

第三，约定规划、设计变更的处理

说到规划、设计变更问题，笔者去年年初曾遇到这样一个案例：李先生等购房者一起购买了某小区的商品房，根据合同签订时开发企业出示的《小区平面图》，李先生等人所购买的商品房前面是小区公园，但是，当商品房交付时，李先生所购商品房之前10多米处是一幢12层的高层建筑，影响了李先生等人的采光，李先生等住户于是和开发企业协商，要求开发企业给予赔偿。开发企业称规划、设计变更后没有及时通知李先生等人是自己违约了，但规划、设计变更是经规划设计部门批准、设计单位同意的，李先生等人如果不愿意接受可以退房，开发企业可以退还给他们购房款并按银行同期贷款利息支付利息损失。小区开发历经两年，此时房价比两年前已上涨了许多，李先生等人当然不同意退房。

那么，如何处理这一问题呢？

其实，《商品房买卖合同》示范文本第十条对规划、设计变更等相关内容已经作了约定，该条款约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。对于需要通知买受人的规划变更，合同上是留给双方约定的。

本案开发企业有过规划变更，但李先生等人和开发企业签订的合同中对规划、设计变更内容没有作出特别约定，李先生等人如不愿意接受规划、设计变更后的商品房，只能解除合同，要求退还已付款并赔偿利息损失。

那么李先生等人如果接受变更，如何请求赔偿损失呢？

根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，本案中，李先生等人有权要求开发企业承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式，而本案合同中没有约定具体的违约金支付方式，那么李先生等住户只能要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括李先生等人因购买前面是公园的房屋而多支付的房价，以及因房屋前面变更成高层楼房影响房屋采光所造成的损失。因采光影响受到的损失没有具体的计算标准，所以，此部分损失赔偿即使能得到支持，额度也可能会比较少。

还有一种情况，是开发企业为了做精品、使消费者满意，变更了房屋设计，如将塑钢门窗更改为彩色铝合金门窗，但没有通知消费者，有的消费者在收房时就提出开发企业违约，要求其承担违约责任，说开发企业不能更改合同，门窗就算是“黄金做的也不要”。

开发企业向笔者咨询，笔者明确告诉该开发企业虽然其出发点是善意的，但处理事情过于主观，没有从法律和规范的角度考虑问题。对于商品房买卖双方而言，最主要的出发点仍应当是诚信、合法、规范。本案的处理，应以法律和合同约定为依据。我市商品房买卖合同示范文本中，对开发企业关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，只约定了开发企业达不到约定标准的处理方法，而对于开发企业高于约定标准的违约如何处理没有约定，那么就应该依据《合同法》的相关规定，由开发企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而本案中开发企业的变更行为没有给消费者造成损失，不存在赔偿问题。

谈到本案，笔者同时也想说明，消费者在处理和开发企业的关系时，也应尽量从诚信角度出发，看清问题的实质，对于真正为消费者考虑的开发企业，少做无谓的对抗。

随着楼市形势的变化和今年6月“国六条”的出台，哪些规划变更应通知消费者应成为买卖双方格外注意的问题，对于开发企业和自住型的购房者来说，应对那些以投机为目的购房者引起特别重视，因为虽然同为购房人，但他们买房的目的不是为了自己居住，投机目的决定了其与自住型购房者和真正的投资人在收楼时有着截然不同的心态和做法，短期行为、近期利益、局部利益是这些阶段性购房者追求的目标，当国家新政策对其不利或市场投资形势不乐观时，他们就抓住开发企业存在或可能存在的失误，煽动、利用自住型购房者，企图通过声势浩大的维权活动转嫁自己的投资失误，迫使开发企业作出价格上的让步，或以现价退房来摆脱自身的困境。

因此，笔者提醒消费者，为切实保护自己的合法权益，买卖双方都应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如：首先对可能发生的规划、设计变更情形作详细约定。如商品房买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人不能擅自对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、质量以及小区公共配套设施、容积率、绿化率、房屋间距等进行变更。没有约定就不存在“违约”依据，没有违约当然就不存在责任的承担。

其次，约定发生规划、设计变更的处理方式以及开发企业应当承担的救济方式，包括开发企业通知了变更内容和没有通知的情形，以及买受人同意和不同意变更的情形，内容应当明确、具体，具有可操作性。如约定经开发企业通知后买受人同意变更方案的，买受人应与出卖人另行签订补充协议。如开发企业未通知或通知后买受人不同意变更方案的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知书之日起一定期限内将买受人已付款退还给买受人，并向买受人赔偿经济损失（不仅限于利息损失，可约定还包括可得利益损失）。