交房是重点

“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发企业对簿公堂”……我们常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。

笔者认为，对于开发企业来说，要做到减少、避免交房纠纷，首先应当严格按照相关法律、法规的规定从事活动，应当严格按照约定履行合同义务。其次，要做到“质量注重细节、服务注重人性化”，在楼盘质量、合同管理、楼书管理、交房管理上下工夫。同时，还应对房产交付提早进行准备，尽早准备应对措施。

交房前，开发企业各相关部门应进行充分沟通，明确各自的责任。准备工作阶段要有预见性，制定详细的工作计划，并严格按照计划的时间安排进行，预防在交房过程中出现一些难以预见的突发事件，以免影响整个交房进度。同时要合理设计收房流程，对交房流程作更加人性化的设计。

开发企业的交房过程服务要细致。从我们处理的相关案例来看，因开发企业交房流程设计不合理、交房人员服务态度问题引发的纠纷不在少数，有些严重的甚至引起业主集体拒绝收房，集体诉讼等。因此，开发企业对于消费者验房过程中提出的与房屋质量有关的瑕疵，能当日解决的问题，应立刻安排解决，余下的问题及时提出整改方案，整改后马上通报，大多能有效化解出现的矛盾，也体现出一个开发企业所具备的开放心态和诚信宗旨。

同时，因为交房纠纷处理涉及比较专业的法律知识，建议开发企业引入专业律师协助交房服务模式，由专业律师帮助开发公司处理和协调因交房而引起的各种纠纷和问题，最大限度地降低开发公司交房法律风险，顺利实现房屋交付。

对于消费者来说，从法律上看，收房时应重点关注以下五类问题：

一是看房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发企业必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证），其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。

二是看小区规划和设计变更、商品房室内设计变更的情况。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，消费者收房时，应核对此种情况及开发企业是否在规定时限内履行通知义务。

三是看景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。

四是看房屋质量是否有问题。

五是看是否存在交付逾期和面积差异问题。

说到底，商品房买卖双方的利益既是对立的，也是统一的。由于开发企业与消费者利益的相对性，双方的矛盾和斗争不会停止；但由于房地产市场越来越规范、对抗越来越少，互惠互利的目的促使双方通过协商达到一致，顺利完成交易，这既是双方的期望，也是市场发展的大趋势。不断出现新的问题，不断化解新的问题，曲折前进，螺旋式上升，这正是事物发展之所在。