最近五、六年来，媒体、经济学界、政府的研究部门和政府都在争论一个话题，房地产市场是否过热，房地产市场是否有泡沫，这个问题争论到现在没有什么结果，将来还会一直争论下去。作为政府、企业和购房者来说，在争论的环境下，我们如何作出自己的决策，是面临的现实的问题，也是学术和理论的问题。我们经常听到，经济学界众说纷纭，让政府的制定部门和企业、投资者感到无所适从。

企业是房地产的一个环节，不管是过热还是过冷，都要作自己的角色，不能说因为冷热就不做房地产了。对于企业来说，面临的现实是必须在周期波动中作出自己的判断和决策，如何作出这种决策?

从企业的角度来应对周期波动的问题

从企业的角度来看，有三类决策要做：

1、项目决策。即作什么样的产品，什么样的档次、什么样的定位，有什么样的目标客户等等，这是策划机构、房地产企业在过去十多年的发展中重点作的事情。

2、区域性的决策。在哪里做，是在长三角还是珠三角，北京、天津还是中西部，这些成长起来的完全原始积累的企业，面临重大的积累，从浙江杭州的情况来看，已经是十分迫切的。

3、时机决策。什么时候投入，什么时候产出，因为房地产是开发周期比较长的产业，从拿地到销售完毕，需要三至五年的时间，还要抓紧做，所以时间问题显得很重要。

过去，为什么我们的企业做项目决策，对区域、时机决策不重视，这说明房地产发展的历史比较短，在过去的五年或者更长一点的时间来看，是培育市场的过程，是政府舆论、银行都在积极扶持、激励市场的情况，在这种单一的市场条件下，企业做什么就可以了。甚至在长三角、在浙江、杭州做什么项目都可以成功，这种情况下，企业的决策并不是很重要，只要可以拿到土地，有了项目就可以赚钱了。从03年开始的宏观调控，到今年已经是第三次宏观调控。头一个周期的第三个刹车更符合实际的情况。从调控开始的时候，越来越多的企业感觉到周期的威力，感觉到时机选择的重要性，同时伴随着区域的问题，去年的调控长三角已经稳定，今年的珠三角价格不断的上升，导致了今年"国六条"的出台。这些企业感受到了宏观调控的压力，感觉到项目、区域、时机的重要性，我们要研究房地产的时候，要将这三个决策结合起来，才可以让企业持续的发展。国家的目的也是让房地产业持续健康的发展，而不是消灭这个行业。

最近，一些房地产企业家认为做什么已经有把握了，一定意义上是技术的问题，例如户型怎么办，材料如何选择，宣传推广怎么办，这需要规划师、设计院帮助。而区域决策和时机决策考虑长远一点，考虑商业周期，就变成了企业高层的首要任务，也是决定企业命运和企业持续发展的关键。为了做活时机决策，对企业来说有三个问题要解决。

第一、房地产市场发展的规律是什么？现在大家都是希望探讨房地产发展的规律。

第二、要了解政府调控政策和规律。这几年的调控，很多的企业认为调控有利于自己的发展，也有一些企业认为政府的调控是在打击，所以政府和企业的目标是不同的，我们不能强求政府给予企业有利的市场环境，而是针对政府的调控作出自己的应对策略。

第三、优化企业的应对策略。

房地产市场发展的规律是什么？

最重要的一点是波动中增长。房地产市场是在波动中增长的，不是简单的增长，增长是肯定的，这是基本的观点。房地产市场具有巨大的发展潜力，房地产的价格也是不容置疑的。1950年-1991年就拿德国的来为例说明问题。50后，德国的经济实现40年的现代化，通货膨胀率为3.4倍，工人工资增加11.4倍，房屋租金上涨6.2倍，旧不动产价格上涨5.3倍，新不动产价格上涨8.6倍，土地价格上涨24.3倍，德国的经济是在市场经济下形成的高速社会经济，也是世界各国实现市场经济的样本和楷模。我们可以看出房地产和不动产价格的上涨远远超过其他资产的价格，我们知道IT行业有一个M2定律，就是24个月后CPU的效率提高一倍，但是价格下降一倍。土地和不动产的价格恰恰是长期上涨的趋势，这是房地产最重要的特点。汽车、电脑、服装，所有其他的商品和房地产、住宅是不同的，房地产的价格一路提高，而且超过了一般商品的价格水平，这是不以人的意志为转移的，为什么会这样？政府、经济学家在讨论这个问题的时候，没有认真的从内在的客观的原因导出来进行认真的分析，基本上还是制造业的关系，所以供给是可以满足供给需求的，是平稳或者下降的。房地产的供给水平长期来看不能满足供给，因为供给是大于需求的。

有几个方面：1、土地。2、基础设施配套。3、居住环境和氛围的营造，成熟。这些都需要时间，不像流水线，大手笔的投入，世界最先进的设备，流水线生产出来的设备，房地产市场不能按照一般的规律看待房地产和价格规律。房地产的产品是长期紧张的，所以价格会不断的上涨，这种长期的趋势是否是直线的，是否是每年上涨8％，有的人给出一个概念，只要房价上涨的速度比和GDP上涨的速度或者是人民可支配的速度类似，就说明房地产的价格是同步的。事实上房地产价格是波动的过程，有上升也有下降。我们看日本在1985年以来日本城市地价指数的情况，总的趋势都是上升的，在90年达到了高峰，之前有一次大幅度的上调，这几年房地产又出现了下滑。这和德国的关系是怎样的？说明德国是增长的趋势，波动是在一定时期是下进行的，一定时期可能是上升的。前段时间我们研究课题的时候，国家有关部门的专家和领导说不要波动，要平稳，如果讲周期就感觉好像要下跌了。

我们要客观的告诉消费者，政府的意识是要平稳，但这不以人的意识为平稳的。1997年房地产价格指数是最高的，03年的时候已经是30％少一点，价格是巨大的波动，形成了历史上最著名的房地产泡沫，让香港很多的居民成为负资产家庭，大陆也因此付出了巨大的政治、经济的代价。我们过去说一定要管好香港，但是回归后香港的房地产价格一落千丈，这是一种现象，这种波动在房地产的长期过程中是正常的。

滞后于宏观经济周期

国际经验表明，房地产周期一般滞后于宏观经济周期1-3年，如果出现泡沫，使很多的家庭成为负资产，我们要告诉所有的参与者，股票市场前几天出现风险的时候，就要提醒大家"股市有风险，入市要谨慎"。在波动的过程中，给我们带来的是什么？除了企业要破产，家庭成为负资产，对另外的企业来说是一种机会，如果在这个时候进入市场就是一个很好的机遇。我们的企业要特别的注重时机的决策，这就是资产规律的第二个方面，我们可以有一定程度来把握的，房地产的周期跟宏观经济的周期都是经济学家头痛的问题，各国政府也头痛的，没有人可以做到准确的预测。

房地产的周期滞后与宏观经济的周期，这是很多国家的经验，并且已经是正视了。不同的国家和地区表现不一样，但是大致是1-3年。台湾地区GDP与房价波动的趋势基本上是滞后一年左右，宏观经济上来的话，房地产市场也会上来的；宏观经济下来的话，房地产也会下来的。当宏观经济出现拐点的时候，我们再作决定也不晚，这是对房地产很有利的决策。房地产下降的话，在半年内下降得快，而宏观经济上升的时候，房地产跟得比较块，实际上在大陆也表现出类似的情况。我们的市场更加的成熟，行政的政策更加的明显。浙江的企业认为是很优越的，因为这次的周期，长三角和珠三角是不同的，长三角是有优势。这次长三角很多的企业说，在04、05年拿到土地，现在十分的困难，基本上是失败的，项目也转让不出去。

03年开始，国家的政策调控已经出现了，04年是比较明显的，05年国八条，06年国六条，在这些转变的时候，我们还不认为房地产周期出现拐点，那么就说明你不夯实这一点。现在还有一些企业到处的找地，我跟他们说，要耐心的等一等，他们说已经差不多了。他们在高峰的时期将项目卖掉了，现在就很自如，这些企业享受了时机把握的好处。

房地产的发展是有规律的，短期是波动的

这种波动提供了一种机会，我们可以参观宏观经济的高峰跟着他走，我们要做好房地产的宏观调控，要历届政府的调控政策，不要跟宏观调控进行波动，经济增长据具有波动性和周期性，是围绕什么展开的。是围绕均衡的，就是充分就业的国民生产总值以及社会创造的财力展开的。波动也是具有客观性的，在改革开放以前，是大起大落的，有一系列的大起大落。改革开放后的波动也是比较明显的，这是中国市场经济发展的成就。一定意义上说，市场经济要比计划经济更好的解决周期的问题，波动是市场盲目性导致的，是市场的多元性，所以有一些部门就搞计划经济，这样就更加的被动，因为市场是听所有人的，计划要比听一人的更好。从中国的改革开放后，经济的波动就可以明显的看出来，最近几年我们的经济越来越平稳。虽然房地产业对宏观调控越来越反感，但是我认为现在的调控越来越规范。

美国的情况是一路的上涨，有一些段是平稳的高速度，实际上，我国的GDP增长是9.5％是稳定的高速度。日本在70年代出现了奇迹，中间也有波动的。但是房地产出现泡沫后，日本的经济出现了低速，也结束了日本经济高速增长的时期。在波动中宏观调控解决和调控的是什么？短期来看就是均衡，一个是物价稳定，二是充分就业。物价上涨就说明需要旺盛，偏离了实际的生产能力。经济增长放慢，必然无法实现充分就业，有大量的失业也是不好的，我们的目标是维持在均衡的生产水平上，实现这样目标的手段是什么？根据经济学的原理就是需求管理和供给需求。从97年到现在，宏观调控已经出现了明显的拐点，所以我说看宏观经济，要看宏观经济的拐点，然后再调控房地产业。97年为什么鼓励住宅产业，是因为亚洲经济，当时的总理说出口不畅，我们要启动内需。所以现在房地产的活跃和繁荣，一定程度上是宏观调控带来的。

1994年已经明确的变成了稳定的财政政策，货币政策一直是稳定的，从04年开始，第一次提高利率，最近大家可以看货币政策由宽松的变成了紧缩的政策，所以可以看出宏观经济的周期从高点向下调整。宏观调控的特点是"逆风行事，反向调节"。所以我认为中央在宏观调控上是明确的，对经济中出现的过热和通货膨胀也是清楚的，我们的财政政策的信号也是对的。我们企业的投资者，不能视而不见或者是反对，反对是没有用的，房地产业不是企业和行业的问题，是社会、政治、宏观经济发展的。

90年代培育两个热点是需要的，今年的会议上温总理提出是7.5％，结果达到了9.5％，因为GDP过快的增长，超过了合理的区间，所以要进行调控，符合我说的逆风行事、反向调节，经济学界说我们的GDP在8％是合理的，超过10％是过热，低于7％是过冷。对于房地产企业来说，并没有人才关注宏观经济和政策，我们关注一下发改委、统计局公布的信息，自己进行判断，就可以对宏观经济的走势进行基本的判断，之后再考虑怎么做？企业的决策是调整房产，进行经济、政治、社会层面的考虑，我们的企业家应该是一个帅才，超越企业和利润的最大化，这样才可以做大、做强、做久，走出企业和行业看房地产的问题和前景，有的时候局部的问题是看不清楚的，我们走出这个局面后，视眼会开拓很多。

政策的调整有一个拐点出现，宏观经济迟早会有拐点出现，什么时候出现，没有人准确的把握，房地产的周期也会出现的，我们要顺应这种趋势。我们在浙江省给企业上课的时候，有一些企业说政府是逆风行事，我们是否有反向思考，政府说热我们就要冷，政府说冷我们就要说热。我说并不是的，要根据项目的周期，我们要超前和提前，当拐点出现以前，就要停止拿地，或者是减少新建项目，当拐点结束前就要开始拿地，因为房地产是有周期的，还要结合项目进行。

时机决策和区域决策的关系

浙江的房地产商已经在全国各地开发，包括广州，我熟悉的一家房地产公司在肇庆有一千多亩的地方，是在04年拿的，这个企业也比较熟悉的，他们基本上把握了时机，他们的房屋在04、05年基本上销售完毕了，但是没有敢在杭州拿地，企业还要做，否则人员怎么办，他们在国内，有一个很好的优势，这么的大的国家，周期是有区域差别的，长三角和珠三角比较就会看得很清楚。在98年、2000年市场迅速的启动繁荣，珠三角是跟着香港调整而调整的，所以04年05年的调控主要是针对长三角的，但是调控并没有影响到珠三角的周期，这一轮的情况是滞后于长三角的，新的宏观调控后珠三角逆势上涨，结果出现了"国六条"。 企业的决策是调整房产，进行经济、政治、社会层面的考虑，我们的企业家应该是一个帅才，超越企业和利润的最大化，这样才可以做大、做强、做久，走出企业和行业看房地产的问题和前景，有的时候局部的问题是看不清楚的，我们走出这个局面后，我们的视眼会开拓很多。"国八条"是因为长三角，"国六条"是因为北京和珠三角生病了，现在这个调控对于长三角来说，就比较难吃了，我总体的想法是在波动的过程中，在周期的过程中，在参与的过程中，我们的房地产要进行时机选择，而且可以和区域选择整体配合的。